Funktionsweise:
Der Anleger/Käufer einer Vorsorge-/Eigentumswohnung erwirbt diese in der Regel von einem Bauträger, wobei die Bezahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt gemäß den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes erfolgt.
Es besteht kein Bauherrenrisiko, da die Eigentumswohnung zum Fixpreis erworben und nach Fertigstellung (mängelfrei) übernommen wird.
Danach wird die Wohnung vermietet, wobei unter gewissen Voraussetzungen eine spätere Eigennutzung (z.B. durch Kinder) möglich ist.
Wichtigste steuerliche Effekte:
Abschreibung:
Die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung werden auf 67 Jahre (1,5% jährlich) steuerlich abgeschrieben. Wird die Wohnung mit einer Küche ausgestattet, so kann diese auf die Dauer von 7 Jahren abgeschrieben werden.
Umsatzsteuer:
Durch die Vermietung werden "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" erzielt, die der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind. Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer (in der Regel 20%) kann unter dieser Voraussetzung zur Gänze als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden.
Werbungskosten:
Werbungskosten reduzieren das steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Dazu zählen insbesonders:
- Zinsen aus der Finanzierung des Kaufpreises
- Finanzierungsnebenkosten
- Kosten für die steuerliche Beratung
- Vermietungskosten (Makler, Hausverwaltung…)
Liebhaberei:
Es gelten die Vorschriften der „kleinen Vermietung“. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zzgl. einer Bauzeit von maximal 3 Jahren) ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht wird. Dies ist dem Finanzamt mit einer plausiblen Prognoserechnung nachzuweisen.
Spekulationsfrist:
Es gilt die allgemeine Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren. Wird die Wohnung innerhalb dieser Frist verkauft, ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn zu versteuern. Nach Ablauf von 10 Jahren sind gemäß aktueller Steuergesetzgebung Spekulationsgewinne aus Liegenschaftsverkäufen steuerfrei.
Neben der Erreichung des steuerlichen Totalüberschusses (siehe oben) ist das Thema Umsatzsteuer beim Verkauf einer Vorsorgewohnung zu beachten: Die vom Finanzamt beim Kauf bzw. der Erstvermietung der Wohnung refundierte Vorsteuer "verbraucht" sich in einem Zeitraum von 10 Jahren. Erfolgt ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist (und ist der Käufer kein Anleger, auf den die Umsatzsteuerbetrachtung überbunden werden kann), so ist die Umsatzsteuer im aliquoten zeitlichen Ausmaß zu berichtigen.
Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5%, Basis dafür ist der Bruttoverkaufspreis.
